士業・管理部門のキャリアコラムが集う場所
カテゴリ
カテゴリ
不動産M&Aは「不動産取引を目的としたM&A」のことを意味します。通常、M&Aにおける買い手企業は事業の吸収を目的として行うことが多いですが、不動産M&Aは売り手企業の不動産の取得を目的としているのです。今回は不動産M&Aを行うメリットやデメリット、具体的なスキームなど解説していきます。
不動産M&Aは「不動産取引を目的としたM&A」のことを指します。M&Aは事業の買取を目的として行われることが多い中で、不動産取引が目的の場合についての特定の呼び名があるのです。
つまり、目的に応じた呼び名がついているだけで、不動産M&Aの手法自体が特殊な方法で行われているのではないのです。ただし、不動産M&Aによく使われる手法は存在しますので、次の章で紹介していきます。
M&Aにおいて、具体的な企業や事業の統合手法のことを取引スキームもしくはM&Aストラクチャーと呼びます。主なM&Aの取引スキームとして下記のようなものが挙げられます。
この中で、株式譲渡、会社分割の2つのスキームが不動産M&Aではよく使われます。
M&Aには企業や事業を統合する買い手企業と統合される売り手企業が存在しますが、株式譲渡は売り手企業が株式を買い手企業に売却することで、経営権を移す方法を意味します。
株式譲渡後の売り手企業は、子会社として営業していく、もしくは廃業するなどの選択肢を選ぶことになります。
会社分割とは売り手企業の事業の全てもしくは一部を買い手企業に承継する手法を指します。中でも買い手企業が既存の法人に承継する手法を吸収分割、新しい法人を設けて承継する方法を新設分割と呼びます。
会社分割の手法を利用した場合、売り手企業にとっては、組織再編税制の特例措置を受けることができるというメリットがあるのも特徴です。
不動産M&Aをせずに不動産を買ったり売ったりするのを、不動産売買と呼びます。ここでは両者にどのような違いがあるのか、解説します。
不動産M&Aと不動産売買において最も大きく異なるのは、買い手企業が買い取る対象です。不動産売買では不動産のみの売買ですが、不動産M&Aは不動産だけでなく企業の株式、つまり事業なども含めて売買することになります。ですので不動産M&Aの場合は不動産の価値だけでなく、保有する企業の価値やリスクも含めて評価しなくてはなりません。
また、課税の仕組みも大きく異なります。不動産売買だと不動産の売却益に対して課税されるのに対し、不動産M&Aでは株式の譲渡益に対して課税されます。その結果、課税の金額については不動産M&Aの方が少なくて済むという特徴があります。
不動産M&Aを行うメリットについて売り手側と買い手側それぞれの面から見ていきましょう。
不動産M&Aを行う売り手側の最大のメリットは、大幅な節税効果が見込めることです。先述したように、不動産売買と不動産M&Aの大きな違いとして、課税の仕組みの違いがあります。売り手側の費用を減らす直接的な要因となりますので、大きなメリットをもたらすことになるでしょう。
さらに、廃業を検討している売り手企業にとっては、廃業にかかるコストを削減できるというメリットがあります。不動産M&Aをせずに廃業すると、オフィスの解体費用や設備、在庫などの処分費用などのコストがかかります。不動産M&Aではオフィスはもちろん、事業や店舗も買い手企業に統合されることになるので、そのようなコストを割く必要がなくなります。
一方で、不動産M&Aは買い手側にとっても節税効果があります。不必要に税金を払う必要がないので、売り手企業と同じく経費節減をすることができるのです。
また、企業が保有する不動産は、売買目的でない限り、不動産売買の市場に出回りにくいものです。その中で掘り出し物のような魅力的な不動産を見つけることができるというのも買い手側のメリットといえます。
とはいえ、不動産M&Aは必ずメリットしかないとは言えません。再度売り手側と買い手側のそれぞれの視点に分けて、デメリットを見ていきましょう。
売り手側のデメリットの一つとして、完了までの期間の長さ、および手続きの煩雑さがあります。M&Aは元々手続きや業務が多いもので、不動産M&Aが特別に時間が長かったり、繁雑なわけではありません。ただし、1年程度かかることも珍しくないため、廃業寸前などで売却を急いでいる場合など、有効な手段とは言えないでしょう。
また売り手の不動産だけでなく、事業の一部もしくは全ても含めての売却となるので、事業で多額の負債がある場合などは、中々マッチする買い手企業が見つかりづらいことがあります。このようなリスクも考慮しなければならないのはデメリットに値するでしょう。
このようにM&Aは繁雑かつ相手を見つけるのも難しいため、多くの企業がM&A業務のサポートや代行を行うM&AアドバイザリーやM&A仲介会社に依頼します。
〈参考記事〉
買い手側ももちろん、長期間にわたって繁雑な手続きをする必要がありますので、場合によっては**事業計画に差し障りが出てくる可能性</span>があります。時間やリソース的制約がある場合**には、不動産売買を選ぶのが賢明かもしれません。
ただ、なんといっても注意すべきなのは、売り手企業の事業なども買い取ることになるため、負債や債務がある可能性があることです。これらのリスクを鑑みてM&Aをするかどうか判断するには、専門的知識が必要なので、買い手側もM&Aアドバイザリーなどにサポートを依頼するケースがほとんどです。
今回は不動産M&Aについての解説をさせて頂きました。
不動産M&Aは不動産を買うための手段として有効ではあるものの、そのデメリットについても考慮する必要があることがお分かりいただけたのではないでしょうか？熟慮した上で、不動産M&Aの実施に舵を取るのであれば、M&AアドバイザリーやM&A仲介会社にサポートを依頼するのがオススメです。そのようなM&A業界の企業で働くことに興味を持っていただけましたら、ぜひ弊社ヒュープロの転職エージェントを利用して、挑戦してみてはいかがでしょうか？
シェア
