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不動産を取引するときは、必ず「瑕疵担保責任」という言葉を不動産売買契約書で見るようになります。見えている不具合や欠陥があると、買主に対して売主から前もって伝えてくれます。
しかし、売主も知らない、わからないような不具合や欠陥、つまり瑕疵があるとどうなるのでしょうか？瑕疵担保責任は、瑕疵が不動産にあったときにその責任を売主が持つ必要があるというものです。今回は、瑕疵担保責任とは？瑕疵担保責任は法律で決まっているという点について解説していきます。
瑕疵担保責任というのは、マンションや戸建てなどの買ったものに、買ったときには隠れている、明らかになっていない瑕疵があったときに、買主に対して売主が負う損害賠償や契約解除などの責任です。
瑕疵というのは、普通にあるべき性能・品質が無いことです。
例えば、住宅の瑕疵のイメージとしては、普通の暮らしに影響があるような不具合や欠陥であると思えばわかりやすいでしょう。
隠れているというのは、普通に注意してもわからないことです。売主が善意無過失であるにも関わらず、起きてしまったものともいえます。欠陥が住宅を買うときにわかっていると、買主はたぶん値引きしてもらったり、買わなかったりするなどの対応をするでしょう。
また、売主も欠陥が前もってわかっているとこの欠陥をまず修理してから売るため、売主としては自信を持って全く問題無い住宅であるとして売るでしょう。
しかし、住宅は暮らしに密着しているため非常に繊細であり、いろいろな箇所が組み合わさっている複雑なものであり、住宅を建てる段階でも工程が多く絡んでいます。非常に多くの人の手を、世の中に住宅として送り出されるまでには経ています。そのため、心を込めて熟練した人が建てた住宅でも、実際に暮らしてみれば表面にそれまでは現れていなかったような欠陥が何等か見つかることもあり得ます。
では、物件を引渡しするときには隠れてわからなかった瑕疵が見つかったときは、どのようになるのでしょうか？
よくある一般的なケースとしては、瑕疵を売主に報告して修理してもらうものです。売主にとってはこれが瑕疵担保責任になり、瑕疵担保責任は次のように法律で決まっています。
民法においては、建物の住宅などの瑕疵担保責任は、次のように決まっています。
売主に過失・故意が無くても負う必要がある無過失責任
解約の解除、損害賠償請求
瑕疵を買主が見つけた日から１年以内
民法においては、瑕疵が住宅にあったときは、住宅の買主は損害賠償の請求が売主に対してできます。そして、買主が契約の目的を達成することが、この瑕疵があることによってできないときは、契約を解除することもできます。しかし、契約するときにこの瑕疵は存在している必要があります。当然ですが、契約するときに要因がすでに存在していたものも含まれます。
例えば、瑕疵としては、コンクリートの基礎の箇所の亀裂が数年経った後にさらに大きくなったケースなども認められます。責任を追及する期間は瑕疵が見つかった日から１年以内であるため、民法の条文においては、例えば、2000年に買った住宅において2020年に瑕疵が見つかったときでも、瑕疵担保責任は追及できるようになります。売主にはこの法律は非常に厳しいように感じますが、実際には変更・修正が当事者間でできるという民法の任意規定になります。
民法においては、自由に当事者間で変更・修正ができるとされているので、専門の知識がないような買主には有利にならないような特約が場合によっては結ばれるリスクがあります。
そのため、宅地建物取引業法においては、買主を守る立場から、宅地建物取引業者自身が売主になる建物や宅地の売買契約において特約を当事者間でつけるときは、民法の決まりによって、売主の瑕疵担保責任については、基本的に買主に有利でないような特約はつけることができないとなっています。
しかし、宅地建物取引業者は、特約を瑕疵担保責任を負う期間についてだけはつけることができるようになっており、これは「物件を引渡したときから2年以上」にするように決まっています。
宅地建物取引業法に従って、普通の宅地建物取引業者は「引渡し後2年」の最低保証期間になる特約期間を設けており、例えば、2000年に買った住宅は瑕疵が2002年以降に見つかったときは、責任を業者は負う必要がないという決まりになっています。
ここでは、瑕疵担保責任についてご紹介しました。瑕疵担保責任は法律で決まっているため、住宅の売買契約を結ぶときなどは売主も買主も十分に把握しておきましょう。
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