借地権とは？借地権付き建物を購入するメリット・デメリットを徹底解説

不動産情報のホームページやチラシを見ていると、しばしば「借地権付き」という記載をよく目にすることがあります。「借地権」という語感からして、なんとなく土地を借りるようなことをイメージする人も多いでしょう。都心の高価なタワーマンションが定期借地権つきで販売され、価格が近隣の相場と比べてかなり安いというニュースを見た人もいるでしょう。そうすると、借地権つきの家を購入するのは、何かすごくお得な感じがします。しかし、メリットあればその反面デメリットもあるものです。マイホームの購入は一生に一度の大きな買い物です。正しい知識を持たないと、後で大きな後悔をすることになります。この記事では、「借地権」とはそもそも何か、メリット、デメリットについて詳しく解説します。

• 借地権とは
• 借地権の種類
  • 旧借地権
  • 普通借地権
  • 定期借地権
• 借地権付き建物を購入するメリット・デメリット
  • 借地権付き建物のメリット
  • 借地権付き建物のデメリット
• 借地権付き建物を減価償却する場合の注意点
• 借地権付き建物に関する注意点
  • 借地権付き建物の売却は可能なのか
  • 借地権付き建物を相続した場合
  • 借地権の対抗要件
• まとめ

借地権とは

借地権とは、建物所有を目的として、他人の土地を借りる権利のことをいいます。
住宅販売の広告を見ると、土地について「所有権」もしくは「借地権」かの記載があります。
「所有権」であれば土地と建物について所有権を取得することになり、「借地権」であれば、建物については所有権を有し、土地は他人が所有しているものを借りていることになります。

「所有権」と「借地権」まとめ

借地権の種類

旧借地権

現在の借地権は、平成4年に成立した「借地借家法」によるものです。それ以前は「旧借地法」によって借地権が定められていました。
旧借地法では、借地契約を更新すれば、半永久的に土地を賃貸できる点に特徴があります。旧借地法は、借主の権利が強く、貸主の土地の返還請求が認められにくくなっています。

普通借地権

普通借地権は、平成４年８月に制定された「借地借家法」が定める借地権の一つで契約更新を前提としている借地権です。そのため、地主は正当な事由がなければ更新を拒否することができません。借地権の存続期間は、初回契約時が30年で、更新後は20年、2回目以降の更新後は10年です。

定期借地権

「借地借家法」により制定されている借地権です。契約の更新はなく、契約期間が満了したら、建物を取り壊して更地にして返還しなければなりません。

借地権付き建物を購入するメリット・デメリット

家を買う場合、土地を購入するのと借りるのとどちらがよいでしょうか。購入する人のライフプランや資金力によって変わってきます。メリット・デメリットを見てみましょう。

借地権付き建物のメリット

価格が安い

まずは価格面で安いということでしょう。土地と建物がセットになっている場合、土地購入の費用は非常に高いです。特に都心では土地の値段が高いため、土地を含めて購入することは現実的に不可能な場合もあります。

一方、借地権で土地を利用する場合、土地を購入する費用の6～8割程度で販売されていることが多いです。同じ場所でも、借地権か所有権かで大きな価格差があります。

税金を支払う必要がない

土地の所有者には、「固定資産税」や「都市計画税」が課されます。借地権の場合、土地はあくまで借りていることになるので、これらの税金を支払う必要がないのです。

借地権付き建物のデメリット

地代を払う必要がある

自分の家なのに、地代を地主に支払わなければならないことに心理的な抵抗感を感じる人は多いです。これは家を借りるときの家賃のようなイメージです。しかし、メリットにもあるように税金を支払う必要はありません。

銀行から融資を受けるのが難しくなる

借地権付きの土地の場合、土地の所有者権は地主にあります。所有権が自分にない分、担保能力が低く評価され、場合によっては銀行から融資を受けられない可能性があります。

借地権付き建物を減価償却する場合の注意点

事業目的で借地権付き建物を購入した場合、減価償却の計算方法に注意しなければなりません。土地も購入した場合、つまり所有権を取得した場合の減価償却の対象になる金額は、購入金額から土地部分の価格を差し引いた建物価格です。
借地権付き建物の場合、土地の所有権は取得していないため、購入価格全体が減価償却の対象になるように思えます。
しかし、購入金額の中には、借地権の取得にあたって、以下のような費用が含まれています。

・地主に支払った借地権の対価の額
・名義変更手数料
・整地費用

そのため、これらの金額を控除した残額が減価償却の対象となる建物価格となります。

借地権付き建物に関する注意点

借地権付き建物は法律関係が複雑なため、売却や相続で注意が必要です。

借地権付き建物の売却は可能なのか

建物を第三者へ売却することは可能です。この場合、建物を売却すると、借地権も一緒に第三者で渡ることになるので、地主の承諾を得る必要があります。
また、地主に対して承諾料を支払う必要があります。承諾料の相場は、借地権価格の１０パーセントです。

借地権付き建物を相続した場合

借地権はあくまで一般不動産と同じ財産であるため、株式や預貯金と同じように相続の対象になります。そのため、借地権を相続した場合、相続税を支払わなければなりません。

しかし、借地権は評価額の積算が複雑なため、借地権付き建物を複数名で相続するときは注意が必要です。トラブルを避けるためには、借地権付き建物を売却した金額を、相続で分け合う方が無難です。
また借地権と借地上の建物は名義人が同一である必要があります。名義人が異なると、借地権の転貸とみなされるおそれがあるため、地主の承諾をとってください。

借地権の対抗要件

地主が土地を第三者に売却した場合、借地権を第三者に主張することはできるのでしょうか。土地が第三者に売却された場合、建物が存在し借地人の登記があれば、土地を購入した所有者に対抗できるので土地を明け渡さずに済みます。

まとめ

借地権付き建物は、土地を購入する場合に比べて価格が割安なのがメリットです。反面で地代を支払う必要がある他、どうしても法律関係が複雑になりがちです。

ご自分のライフスタイルにあわせて、メリット・デメリットをよく比較して、借地権付き建物を購入するかを検討するとよいでしょう。