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取得費加算の特例~相続財産を売却するなら3年以内に~

税理士 河野雅人
取得費加算の特例~相続財産を売却するなら3年以内に~

相続が発生すると、何かしらの財産を承継することになります。中には、不動産を取得する場合もあるでしょう。相続によって取得した不動産を積極的に利用したいという方にとっては喜ばしいことですが、他方で、「不動産を所有していても固定資産税がかかるだけで損、さっさと売ってしまいたい」と考える人もいるはずです。

しかし、「相続税を払ったばかりなのに、また売却による税金が発生するのか」と思うと、実際に売却するのには抵抗が生まれるでしょう。そして、多くの人がこのように考えた結果、近年の「空き家問題」が生まれてしまったというわけです。

このような社会問題を解消すべく考案されたのが、今回紹介する「相続税の取得費加算の特例制度」です。これは、相続を原因として不動産を取得した後に当該不動産を売却しようとするとき、一定の条件を充たす限りで、売却に関する税金を安くできるというものです。普通に譲渡するよりも安く売却できるのであれば、ぜひ利用したい制度です。

それでは、以下で「相続税の取得費加算の特例」について、適用要件や具体的な節税効果に至るまで、詳細に説明します。節税効果に繋がる大切な制度ですので、相続不動産についてお悩みの方はぜひご一読ください。

相続税の取得費加算の特例とは?

「相続税の取得費加算の特例」とは、相続により取得した財産(土地、建物、株式など)を3年以内(相続開始の日から3年10か月以内)に譲渡した場合に、既に納付した相続税の全部又は一部を売却益にかかる所得税から控除することができるとする制度です。

言い換えると、相続税の全部又は一部を「譲渡した財産の取得費に加算することができる」とする制度です。

これにより、特例を適用しない場合に比べて譲渡所得にかかる所得税を抑えることができます。

取得費加算の特例計算の概要

相続税の取得費加算の特例のイメージをより分かり易くするために、まずは、特例を利用しなかった場合、どのようにして取得税が算出されるのかを説明します。

通常の売却時との比較

資産を譲渡した場合には、通常、利益の部分に対して所得税がかかります。所得税算出の基礎となる「利益」を算式する際には、以下の数式が用いられます。

売却金額 - 取得費 = 利益

平たく表現すると、「買った金額(取得費)」と「売った金額(売却金額)」の差が、「利益」です。この利益をもとにして、所得税額が算出されるという構造です。なお、ここで重要なのが、取得費の中には、当該財産の購入金額だけではなく、購入に際して発生した付随費用も含まれるという点です。例えば、財産を手に入れる際に、当該財産に対していろいろな調査をする必要があったために専門家に依頼をしたという場合には、その専門家に対してお金を支払わなければいけません。このような費用も取得費に含まれるのです。

では、次に取得費加算の特例を適用した場合に、どのような変更が加えられるのかをご覧ください。

売却金額 - (取得費 + 支払った相続税の全部又は一部) = 利益

大きく異なるのは、「支払った相続税の全部又は一部の金額」の取り扱いです。これが取得費に加算(もしくは、これを売却金額から減算)しています。つまり、相続によって財産を取得する際にかかった相続税を、上述の「費用」として扱うことができるということです。その結果、相続税の全部又は一部に相当する金額分だけ利益が少なくなるので、通常の譲渡よりも所得税が安くなります。

「相続税の全部又は一部の金額」とは?

では、「支払った相続税の全部又は一部の金額」とはどのようにして求められるのでしょうか。どれだけの節税効果が認められるかの鍵となる点ですので、非常に重要です。

取得費に加算する相続税額  = その者が納付した相続税額 × 譲渡した財産の価額 ÷ 相続した全財産の価額

後ほど、具体的な設例に沿って解説いたしますので、下記をご覧ください。

取得費加算の特例の適用要件

取得費加算特例による実際の効果について見る前に、取得費加算の特例はどのような条件の元で利用できるのか、その適用要件を説明します。

取得費加算の特例を受けるには以下の3つの要件をすべて満たしていなければなりません。

● (1)相続や遺贈により財産を取得した者であること。
● (2)その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
● (3)その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

参照:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁HP

以下では、各要件について解説します。

(1)相続や遺贈により財産を取得した者であること。

取得費加算の特例を利用するには、特例利用者が、相続・遺贈により直接当該財産を取得した人でなければいけません。したがって、相続や遺贈によらない以外の方法で取得した財産を売却してもこの特例は適用できませんし、相続人と売却者が一致しない場合にも適用されません。「相続した人が売却する場合」のみ、取得費加算の特例は適用されます。

(2)その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

取得費加算の特例を利用するには、特例利用者が相続税を納付していなければなりません。例えば、障がい者控除や配偶者控除の特例などにより相続税額が発生しない場合があります。そもそも相続税が発生していない以上、取得費加算の特例が適用される余地はありません。

(3)その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

取得費加算の特例は、いつまでも利用できるわけではなく、一定の期限以内に譲渡している場合に限られます。具体的には、相続開始(死亡日)の翌日から3年10か月以内、つまり、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却しなければならないとされています。
例えば、平成29年1月1日が「相続開始日」の場合は、「相続税の申告期限」は平成29年11月1日です。したがって、取得費加算の特例を受けるためには、平成29年11月2日から令和2年11月2日までに売却をしなければいけません。

取得費加算の特例を使った計算例

では、取得費加算の特例を利用した場合に、どのような節税効果が認められるか、具体的な事例に沿って考えてみましょう。

【前提条件】
● 相続開始:平成29年1月1日
● 相続人:子Aのみ
● 相続財産と取得者:土地B(相続税評価額3,000万円)と現預金1,000万円を相続人Aが取得
● 支払った相続税:200万円
● 土地Bを相続人Aが令和1年5月1日に4,000万円で売却
● なお土地Bは被相続人が10年前に2,000万円で取得

取得費加算の特例を利用した場合

(1)「支払った相続税の全部又は一部」を求めるには、上述のように、こちらの計算式を使用します。

取得費に加算する相続税額 
= その者が納付した相続税額 × 譲渡した財産の価額 ÷ 相続した全財産の価額

これを今回の設例にあてはめると、「支払った相続税の全部又は一部」は以下のように求められます。

200万円 × 3,000万円 / (3,000万円 + 1,000万円)= 150万円

したがって、取得費に加算する相続税額は、150万円と導かれます。

(2)次に、所得税算出の基礎となる利益を求めます。利益を求めるには、上述のように、以下の計算式を使用します。

売却金額 - (取得費 + 支払った相続税の全部又は一部) = 利益

これを今回の設例についてあてはめると、

4,000万円 - (2,000万円 + 150万円)= 1,850万円

したがって、所得税算出の基礎となる「利益」は、1,850万円と導かれます。
 
(3)最後に、実際の所得税を計算します。本件の場合、当該土地を10年間所有しているので長期譲渡所得に該当し、所得税(住民税を含む、復興特別所得税は考慮外)率は20%となります。

1,850万円 × 20%= 370万円

したがって、今回の事例においてAが支払うべき「所得税」は、370万円と導かれます。

取得費加算の特例を利用しない場合

では、取得費加算の特例を利用せずに当該不動産を売却した場合、支払うべき所得税はいくらになるのでしょうか。例えば、3年を超えて売却した場合などがこれに当たります。

この場合は、非常にシンプルに所得税を求めることができますね。まずは、所得税の対象となる「利益」です。

4,000万円 - 2,000万円 = 2,000万円

そして、2,000万円という利益を前提として、これに対して20%の税率で所得税がかかるわけです。

2,000万円 × 20% = 400万円

したがって、取得費加算の特例を利用できない場合、所得税は400万円と求められます。取得費加算の特例を利用した場合の370万円と比較すると、その差は30万円です。非常に大きな節税効果が認められることをご理解いただけたのではないでしょうか。

まとめ

以上が、相続税に関する「取得費加算の特例」です。
相続した財産、特に不動産については、使い道がないため出来れば早く処分したいと考えている方は多いようです。そうであるならば、3年以内に売却するようにしましょう。なぜなら、所得税の大幅な節税につながるからです。

ただし、実際の相続とは、今回ご紹介したような設例のようなシンプルなものではありません。他にも相続人がいるために相続分を導き出さなければいけないケースもありますし、複数の不動産を分割で相続するようなケースもあります。もちろん取得費加算特例は利用できるのですが、実際の所得税等の算出方法は極めて複雑になります。

したがって、相続不動産などの処理でお困りの方は、まず税理士に相談することをおすすめします。専門家に相談すれば、相続財産につきどのような取り扱いをすれば節税効果が最も高まるかを判断してもらえます。素人では知りえない節税方法のアドバイスをもらえる可能性もありますので、ぜひご検討ください。

この記事を書いたライター

大手監査法人勤務の後、会計コンサルティング会社を経て、税理士として独立。東京都新宿区に事務所を構え、高品質・低価格のサービスを提供している。趣味はスポーツ観戦。【他保有資格】公認会計士、宅地建物取引士、CFP(ファイナンシャルプランナー)
カテゴリ:コラム・学び

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